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访谈实录：用新城市主义提升别墅幸福指数

http://www.qx100.com.cn 2007-9-20 中国服务业网出处：征询来源

　　4月21日上午10：00－11：00，别墅项目麦卡伦地常务副总池洪军作客焦点网直播室，就麦卡伦地项目的最新动态与北京别墅市场的走向与广大网友进行了交流。　
　  北京早期的别墅项目往往很注重建筑的别墅形态、户型设计和豪华的装修，而忽视了整体规划对生活品质的影响。实际上作为完整意义的别墅，它与公寓的本质区别就是从室内空间拓展到了室外空间，有天有地的多层次的有序列的空间感受，别墅的社区规划不容忽视。随着市场的发展与成熟，不少开发商引入了创新的开发理念，“麦卡伦地”就是其中一个。

    █ 项目点击：麦卡伦地简介

　　麦卡伦地别墅位于以“龙脉温泉”闻名于世的小汤山镇，北距温榆河1.5公里，南距亚运村仅12公里。立汤路、京昌、京承、北六环、规划中轻轨5号线等多条线路瞬间到达，畅达的交通和良好的自然环境造就了定位于第一居所的麦卡伦地•新学院派别墅。

　　新学院派别墅，强调“以人为本”，将著名的规划理念“新城市主义”运用于园区，主张建造充满人情味的新社区。其所关注的不仅仅在于建筑之间的差异性，更在于建筑之间的空间，采用“TND”法和“TUD”法进行社区设计，强调用绿化协调公共领域和私人住宅之间的过渡、将街道作为公共和私人相连接的生活场所。打破了传统意义上的集中大园林，从社区的平等和资源的均衡角度出发，在邻里中的路网布局中巧妙的划分出经济有效的七处景观地块，营造出极具特色的七大组团园林。如此，每一处园林都是小区的中心，每一个住户都可以在五分钟内享受社区丰富的资源，极大的体现了社区资源的均享和人性的平等。这一切，都源于新城市主义著名的“五分钟步行法”。

    █ 访谈图文实录

　　董宛：各位搜狐网还有焦点房地产网的网友大家上午好，欢迎准时光临我们今天2005年中国别墅人物的访谈。现在坐在搜狐嘉宾聊天室的老总是来自麦卡伦地项目同时也是众益家园房地产开发有限公司的常务副总池洪军。今天池总除了跟我们分享麦卡伦地项目的最新动态和信息，同时作为一个有经验的操盘者，他也会给我们分享很多关于别墅市场的走势和看法。首先请池总跟各位网友打个招呼。

　　池洪军：各位网友大家上午好。

　　董宛：我们知道2005年被业内人士称为不确定的一年，比如831政策，比如土地政策，今年年初短短的时间经历了两次加息给购房子人带来了影响，我们知道最受影响的是高端的部分，但是今年春展会专门开了一个别墅馆，别墅的放量给业内一个惊喜的自信，所以今年的别墅市场充满了不确定性，麦卡伦地是“新城市主义运动”所以节目一开始我们还是请池总把这个项目做一个简单的介绍。

　　池洪军：实际上有人对05年别墅的走势有一些分析判断、把握。在我看来，我并不认为05年会有很大的变数，或者是不确定的趋势。实际上我的观点是，“831”以后，我认为05年房地产会全面规范的趋势。真正起伏跌荡的是去年，甚至去年以前。从今年开始政府在不断的加大一些宏观调控的力度，而且这些政策都是在原有的基础上不断进行推进。

　　池洪军：还有一个观点，现在从中央到地方，大家对“和谐”这个词比较熟悉，都谈构建和谐社会。有人讲搞高端的别墅产品是不是和“和谐社会”不太吻合。我对这个说法有一点看法，首先和谐社会要由一个和谐社区构成。我们麦卡伦地源于这样的考虑，也是从这个角度出发，所以我们从规划理念、创新、都是从和谐这个角度出发的。

　　池洪军：我觉得不是说我们有什么先进知明，中央现在提出来构建和谐社会，我们在三年之前项目规划开始，我们就考虑要构建这样一个和谐的社区。所以2000年的时候我们组团到欧美的一些国家进行考察。我们觉得这种和谐的社区，人文的理念有很多是值得我们学习和借鉴的东西。所以在美国南部的德克萨斯州考察，我们考察结果感觉到它那儿一些街区、景观、环境人文的色彩非常浓厚。我们有了这样一种雏形，这种人性化的和谐社区给我们留下了很深的印象。有人讲麦卡伦地这个案例从哪里来，我们是实地考察以后，考察了麦卡伦地城有一个初步的认识，然后确定了这个项目。

　　池洪军：我们想把大洋彼岸的麦卡伦地城再现于首都北京。这个小城规模不是很大，它那儿人民生活非常富足，一些成功人士把自己的家都安在那儿，是非常有生机、非常和谐的一个社区。三年多的时间，很多人讲说这个项目从一开始规划，一直到现在这么长时间前期好像认为时间很长。这个时间实际上我们还一直在构建一种人性化的和谐的东西。还觉得还有一些不是很完美的东西，我们还有好多好多创意想通过这个项目把它全面的展现出来。

　　池洪军：所以这么长时间我们一直在想别墅是西方的东西，但是麦卡伦地城毕竟是在大洋彼岸，我们真正所在地这个项目是在北京。居住的比较多的人还是我们东方人、中国人。中、西两种文化怎么样能够很好的融合？这也是属于和谐的范畴。不能说照搬过来以后，大家对别墅特别是现在美式、中式的比较多。这些东西在一起，融合在一起的时候能不能达到和谐的境界？所以这么长时间我们一直在做这方面的工作，尝试了很多东西。

　　董宛：我想关于风格麦卡伦地有自己的特色，包括别墅建筑风格的本地化上，我们也是用了全美的阵营，做了很多实际的工作，这我们一会儿再探讨。您用和谐这个词，包括提到的一些细节，这是表现出我们开发商在三年前没有这个概念之前对市场需求定位的一种前瞻性。刚才我拿到我的同事给我的麦卡伦地的效果图，我感觉是北美悠闲绿地的小镇，你说的和谐可能是中产阶级对这种悠闲的平静的低密度生活的需求，您这个和谐用的比较与时俱进，咱们是找到了市场的定位点。您现在的产品设计开发是孕育一个新生命的过程。现在我们的项目开发的差不多了，您觉得您的目标客群会是什么样的人呢？

　　池洪军：前期我们积累了很多客户，目前为止关注这个项目的客户群也很多。一般都是有海外生活经历的这些人。这样人比较多，我们的立面风格，现在有的到现场看，有的看了效果图，他们在国外生活那么长时间以后，他一见到这些模型就感觉找到感觉了。我们在这个基础上加了一些开发商的理念。

　　池洪军：你刚才讲的特别好，精神地标，就是我们提出了和谐。我们作为开发商除了做项目的同时，这个项目我原来一直在讲，这个项目按照以往的惯例3年多的时间恐怕这个房子早卖没了。我们是总想打造一个精神地标，在北京这么大的市场上，尤其我们在奥美我们都考察了很多地方。

　　董宛：我们的项目是在小汤山附近，同时是在亚北和温榆河两带别墅带交界的地方，亚北受政府2800多个亿的投入，这个地区我们正在看到它的改善，比如亚运村以前有北京郊区的感觉，现在是一个高档消费的一个生活期。很多人预言亚北将会成为新的顶级主豪宅区。比如说在一些特别热点的区域出现一个情况就是开发商的密度正在增加，我也观察咱们周围基本都是做连排为主的，包括在亚奥中心地点，住宅发展肯定是最后楼越盖越高，密度越来越高，那我们当初的定位是怎么考虑的呢？

　　池洪军：作为开发商来讲，不仅是这个项目，还要承担一些社会责任。麦卡伦地这个项目到了现场以后会感觉，就是这么长时间它在做什么？它在做品质。作为一种建筑物它是一种载体，承载了很多。这个房子尽管是新盘，但是将来面市的时候大家会感觉到这个房子比较内敛。作为这个房子它承载了开发商的理念，设计师的理念，更重要的是开发商的人文的一些东西在里面。

　　董宛：早期我们的别墅比如10多年前第一个别墅项目，那个别墅对我们来说是一个舶来品，都是从北美做过来运过来拼装，现在我们已经不是完全的再舶来了，而且您提到一个概念特别好，就是开发商的竞争到了精神层面。现在少数的开发商提出了社区开发的概念这企事业是地产开发的终极模式。您介绍一下这个集团的背景？

　　池洪军：我们集团本部在大连92年开始在大连做房地产开发。在大连开发了好多项目。目前比较有代表性的在大连开发区叫阳光海岸。这个社区里有浮动的别墅、连排、月层、高层。

　　董宛：也是一个低密度的产品。

　　池洪军：对。

　　董宛：原来大家把别墅当作第二居所，但是咱们这个亚北地带离市中心特别近，您觉得是不是可以当作第一居所？

　　池洪军：完全可以。我们项目周边基本都是别墅。立汤路改造完成了，从立水桥往北已经在去年通车了，今年从立水桥开始到安惠桥南侧要通车了。同时地铁五号线今年完成，这个区域交通条件非常好。现在好多盘规模已经形成了，整个亚北地区现在规模已经形成了。

　　董宛：比如说地铁、随着奥运概念带来的资金投入也确实缓解了交通压力，我们可以提供一些成功人士享受低密度便利生活的条件。我们知道建筑其实也是一种历史或者文化的载体，打造这样的别墅可能是综合的艺术。除了销售、还有自然美学，好多的因素。咱们这边是不是抱着打造一个多少年的城堡的理想来打造的呢？

　　池洪军：我们是从原来的理想到现在成为现实。我们追求了这么多年，奋斗了这么多年，尽管我们投入了人力、物力、财力，投入的时间很长，作为开发商我们这么多年并没有什么遗憾。我们认为我们所做的一切都是值得的。不仅要对自己负责，还有对社会、客户负责。作为开发商来讲除了创造社会产品以外同时还要给这个社会还有给我们服务的客户带来实实在在的享受。这种享受不仅仅是物质享受，更重要的我们现在还要追求精神享受。中国改革开放这么多年，温饱问题已经解决了，这里已经没有什么可争议的东西了。那么物质上的需求得到了满足以后，人们最需要的是什么？是精神享受。

　　池洪军：我们想通过这样一个社区，把大家这种需求给予一些满足。最起码我们要做这样一些尝试，精神上的需求比如建筑理念我们讲了人文社区相互的这种沟通。这个在小区上人性化的东西是有考虑的。这里有7个园林，这就书涉及到了“新城市主义”的设计理念。新城市主义创始人伊丽莎白女士在世界上建筑学会都是比较出名的人物。“新城市主义”它讲的就是伦理、社区、沟通、以人为本、强调细节。

　　池洪军：我们7个园林组团作为公园在社区里分布在各个角落，每一个之间都有互相动作。你在社区任何一个位置用5分钟的时间就可以到一个公共的活动场所去，这些场所是用来给人们提供休闲、交流、娱乐这样的场所。这种“新城市主义”理念我最感兴趣的就是回归自然的一种感觉。是人性化的东西，人你有这种场所来进行沟通。第一居所也好，第二居所也好进入这个社区以后精神会很好，非常振奋、非常兴奋。所以立面风格上每一个房子都非常成功，任何一个角度看都很好，你一进入这个社区精神上会放松，或者会找到一种感觉。每一栋房子都有一些故事在里面，承载了很多东西。你看到这个房子的时候我们认为这时一个老房子承载很多故事，每当看到它的时候想起很多人、很多事、可以作为一种工艺品作为收藏，给你的儿子、孙子回收。

　　池洪军：包括我们在这个项目工作过的，包括我们的一砖一瓦都是用这个过程打磨出来的。是我们用这么长的时间打磨出来的精品，是很骄傲、很自豪的。我们在社会上、首都北京留下了这个产品。

　　董宛：听您的描述感觉很诗意，是一种有限的与北美生活切换的感觉。您说的特别好，建筑是历史和文化的载体，而且我们用三年的时间，也看出开发商的苦心想打造70年城堡的核心。您提到“新城市主义”的理念是注意邻里的沟通以人为本，这对别墅来说是最重要的。其实我觉得别墅的高端人群很在意自己周围的邻里，而且他们有很大部分是同质化的理念。我们麦卡伦地在从前的地位和细节上都会注意到咱们的业主，其实这也是一种VIP的方向。

　池洪军：实际上社区邻里之间的交流是非常必要的。尤其是现在的社会大家在工作时间非常非常忙碌，很少有空暇的时间能够静下来，思考一些问题、回忆一些问题和一些亲朋好友进行沟通、交流。哪怕作为第二居所的时候很多朋友在一起聚一聚都是很难得的。尤其是和一些志同道合的人在一起沟通、交流是更难得的。作为麦卡伦地给这个阶层的人提供了这样一个平台，提供了这样一个环境供应这些成功人士进行居住、生活、休闲、娱乐、尤其是沟通、交流。现代社会的现代人最需要的就是沟通。

　　董宛：我们五分钟步行法的设计也是提升了沟通的平台。我觉得非常重要的一方面可能就是会所，会所我们有什么特色呢？这也是业主交流的一个很重要的平台。

　　池洪军：只要是别墅项目会所的功能都是很齐全的。我们沿着立汤路550米这个范围内建了一个公园除了这个7个园林组团以外我们还有带状公园，这个公园功能更多了。比如说有露天的休闲广场，老人和小孩在一起休闲的场所。游泳的，有老人和小孩的浅水池。这种人性化的理念在这个公园里都有所体现。这是其溶溶非常难得。

　　董宛：带状公园有多大的面积呢？

　　池洪军：550米长。

　　董宛：我们知道前知道大家说北京的一些别墅区像天竹或者顺义，大家觉得是万国城，因为别墅刚开始是舶来品，大家是照抄，搬的四不像。我们的麦卡伦地刚开始的风格是怎么定位的？

　　池洪军：现在出现了一些中式别墅、欧美风格，现在除了欧美风格以外我们提出了一个自己的风格叫“新学院派”。这种流派在一些设计大师的基础上，加上我们开发商的理念所以立面风格每一套房子都是不一样的。

　　董宛：咱们是每一栋都不一样，总共有多少栋？

　　池洪军：156栋。

　　董宛：其实我觉得新学院派的风格是跟咱们的设计阵营非常有关系的，可以简单介绍一下我们这个设计的阵营吗？

　　池洪军：我们这个设计是美国的几个设计单位组成了全美设计工作营。他们每次到北京来的时候都是以工作营的形式出现的。从规划、景观、立面这几家公司在一起的。伊丽莎白女士她所在的公司“新城市主义运动”她是创始人之一。这种理念已经影响了美国一些州一些地方的立法。因为这种“新城市主义”的理念比如原始人群都回到山上去，后来有了城市，有了房子，人们在房子里居住相互之间沟通交流比较少了。新城市主义就是把人们请出来多一些交流沟通。全美组团是到现场进行规划设计，组成了这样一个风格的设计。

　　董宛：我想咱们这三年沟通成本花费也是很大的，那你们平时怎么来沟通的呢？

　　池洪军：实际上我们清华大学有一个博士后的导师是孙博士，他师从吴良镛经常参加一些国际建筑年会，另外这些设计理念出来以后我们国内找了一些其他的公司进行消化、细化最后把这种理念和规划变成我们的图纸。这是很不容易的。

　　董宛：而且每一栋都是不一样的风格，是在做100多个项目的感觉。

　　池洪军：而且这种理念出来以后要统一消化、进行细分，最后拿到现场施工，施工的过程中我们也在不断的摸索、探索。发现一些不是很完善的地方，我们现场施工会进行一些弥补。因为风格和其他是不一样的，自己独创的东西，我在现场有9个样板房。所以这么长时间在做什么，我们是根据自己的风格进行选派。另外所谓别墅不管是北美的也好，还是什么的也好，都差不多。看了以后非常有深刻印象的这样楼板非常少，我们一直向这个方向去努力。

　　董宛：听您说了这么多您和您的团队花了三年的心血和情感想给人带来一个耳目一新的产品的感觉。那咱们的建筑材料选的时候是不是也是比较麻烦呢？

　　池洪军：我们的立面建材没有涂料，比较有特点的与众不同的地方就是，我们的装饰板，这种装饰板是从加拿大进口的，把它用在立面上。这个房子主体结构完了以后我们进行外装修外装修的时候比如有文化石等等一些系统上墙以后我们还要进行装饰，这种装饰板是从加拿大进口的，它是用内装的工艺放到外装上，这里投入的成本也是非常大的。所以这么长时间做什么？好多业内人士包括我们的客户都问我，我们就是做这种品质，一定把它做出来，一点不差，差一点都不行，包括一砖一瓦，都要满足最高要求。

　　池洪军：这样高的定位下没有时间、没有实力是不行的。新学院派，不是什么项目都能叫新学院派的，新学院派目标是更好一些。

　　董宛：我们从去年下半年开始关注别墅项目。我们都知道房地产开发是有一个周围和速度的，用资金的滚动来盈利，所以三年的时间苦心也是可见的。麦卡伦地是咱们“新城市主义运动”在中国的第一个别墅是吗？

　　池洪军：“新城市主义运动”的第一个项目。

　　董宛：您刚才提到很多客户在问，是不是意味着很多忠诚于这个项目的客户在等着我们？

　　池洪军：有很多这样的客户，借此机会也对他们表示感谢一直忠实着我们这个项目。也证明了这些客户是有鉴赏力的。借这个机会向一直关注我们这个项目的人士，跟踪我们这个项目的客户们说一下，这个项目是值得期待的，我现在只能跟大家讲“这个项目是值得期待的”！

　　董宛：我看到我们外立面的广告都特别有特色。因为你做好的东西，可能中国的传统是不太会表达，或者中国人是羞于表达的，在别墅市场鱼龙混杂的情况下很多项目广告是以区位定价格。房地产市场依托于国民经济，经济越来越好，很多人想享受终极的剧组模式，现在比如顺义、温榆河都在打造总价1、2百万的别墅。您做这么好的东西，怎么传达这个理念其实也是一个煞费周折的感觉，所以表达上是不是也要有一些创意？

　　池洪军：这项工作像一个系统一样要启动了我讲到了我们这个楼盘是非常值得期待的，我们会给新、老客户一个惊喜。

　　董宛：咱们广告打的是“新学院别墅”其实我觉得真正懂得这个产品的客户才会去欣赏这个广告。

网友樱桃小球子：咱们项目的销售的动态和周围是怎么样的？

　　池洪军：内部认购从05年元旦之前已经开始了，现在已经有好多老客户实现了内部认购成为我们的VIP客户。而且有一些客户到现场进行了实地考察，对我们的小区规划、尤其是立面风格都很感兴趣，他们认为真的是物有所值。

　　董宛：我想这是对咱们最好的回馈了。

网友：您觉得麦卡伦地在西山和温榆河区域比有什么自己的特色？

　　池洪军：在北京城人们都讲上风、上水龙脉温泉，这就是指昌平的小汤山。小汤山是以温泉著称，我们这个项目本身是供热水源，都是打的1000米以下的深水。比如明天通车地铁五号线，交通环境得到了很大的改善，今年立汤路改善完了以后交通会非常便利，亚运村、国贸20分钟左右的车程就会到了这个车程。这个项目由于立汤路的改造整个施政管网已经形成了，什么水、电、气、包括通讯、有线大的环境已经形成了。

　　董宛：其实我觉得最重要的还是我们项目的优势，这是我们中国第一个“新城市主义运动”的别墅。

网友李天：看您照片的气势就像做高档项目的，咱们开发商这边是不是肯定会致力于做高端的项目了？

　　池洪军：您看的很准，麦卡伦地是我们在北京的第一个项目，但是不会是最后一个项目，这种高端的产品我们会继续做下去，而且会越做越好。

　　董宛：池总咱们在北京拿地方面有什么意向可以透露吗？

　　池洪军：这个储备是有的，比目前麦卡伦地这项目起码要大五倍。这个项目之后还有4－5个项目。

　　董宛：全部都已经拿到地了吗？

　　池洪军：可以这样说吧。

　　董宛：因为现在拿地的竞争也很激烈，其实通过这点可以看出我们的开发商是有实力的开发商。今天时间差不多，一些网友的问题也不能一一回答了，我想以后有合适的机会我们焦点网新闻中心动会关注我们项目的动态，包括整个区域市场，包括它的亮相都会给大家带来一些耳目一新的感觉，等它真正出来的时候我们再谈可能感觉还会不一样。最后请池总给网友做一个小小的总结，一定要透露一下我们项目近期的动态。

　　池洪军：最后说两句话。这个项目从无到有、从小到大尤其是走到现在，我们过去时候经常说这样一句话“就是要想感动别人首先感动自己”麦卡伦地做到今天已经把我们自己感动的“热血沸腾”我们相信它会感动所有关注这个项目的所有同仁。另外，这个项目设计大师们创造了很多奇迹。我对一句话非常感兴趣在此送给网友“对于世界著名建筑师而言，值得钟爱的产品不多，缔造者与艺术家的双重身份确定了每一种作品细致、磨砺的过程，这些产品不因稀少而珍贵，却因过程而传世”有幸麦卡伦地意在其中。最后对这些网友有时是一直关注我们这个项目的新老客户朋友们道一声谢谢，希望有时间、有机会到我们的接待中心、我们的现场去参观、指导，我们非常欢迎。

　　董宛：这段话也是契合了您和您的同仁们三年来辛辛苦苦的努力。关于我们焦点网别墅人物访谈除了投资置业的网友，相当一部分网友是在成长阶层的，北京业内人来说别墅是中产阶级的终极梦想，包括别墅的放量，我们建议关注我们这次访谈的网友，作为麦卡伦地它可能是一个精神地标的项目，而且从建筑形态和开发理念上，它是“新城市主义”在中国的第一个别墅项目，它是具有里程碑和代表意义的项目，是值得我们期待和耳目一新的。如果大家不具备购买别墅的实力，我是经常看别墅的楼盘，作为一个终极的理想，终极的居住模式，我觉得好的居住项目它的风格包括它传达的人文精神，甚至室内装修方面都会给你很多震撼，所以要想实现自己的理想我们现在要开始寻东西。

　　董宛：我是建议更多的成长中的朋友也可以看看，即使你现在不具备这种实力你能找到一种理想和方向。谢谢池总今天光临我们的聊天室，以后我们会及时的关注这个项目，或者我们去麦卡伦地的现场关注他们的现场和开盘的活动，及时把这个具有里程碑项目的信息和它给整个北京别墅市场的影响作为一个专业的房地产网站来传递给大家。

　　董宛：大家稍后的时候可以点击搜狐焦点房地产网的首页，可以看到今天聊天的图文实录。谢谢池总、谢谢大家！

                                                          来源:sohu

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